什么是居住权？现实生活中如何适用？
一段时间以来，我国房屋供应体系主要采用商品房购买和房屋租赁二元结构，并以经济适用房等保障性住房为补充。近年来，以分时度假、以房养老等为代表的新型住房市场不断发展，传统的住房供应体系越来越难以满足中国特色社会主义新时代的要求。本次《民法典》物权编将居住权确定为一项法定用益物权，有效兼顾商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性，体现了以人民为中心的发展思想。
本次民法典共设六个条文对居住权作出规定：
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
居住权属于用益物权，是直接设定于物之上的对他人住宅占有、使用的权利。设立居住权的当事人应当签订书面居住权合同，居住权合同签订后，应当申请登记，居住权自登记时设立。居住权不得继承、不可转让是基于其人身属性决定的。如在离婚财产分割中，一方出于好意帮扶为目的，将自己所有的房屋为经济困难的一方设立居住权，该居住权专属于对方人身。如果居住权人转让和继承，即违反了居住权设立的目的和初衷，破坏了居住权的人役权属性。居住权消灭的原因有两种，一种是居住期限届满，另一种是居住权人死亡。值得注意的是居住权依附于人身，不得继承。一旦居住权人死亡，不论期限是否届满，居住权即告消灭，且当事人不得通过合同约定排除。
关于物权人为自己设立居住权的问题，我们更倾向于认为，居住权在他人住宅上设立是指居住权人与所有权人须为不同主体。“以房养老”情形下，老人虽然不能在自己所有的房屋上为本人设立居住权，但可以通过办理居住权登记前完成所有权变更登记，或者同时办理居住权设立登记和所有权变更登记等技术手段，实现所有权和居住权的分离，即所谓预先设立居住权的情形。通过老年人“出让”房产保留居住权的方式，更好的实现以房养老的目的。居住权不得转让，那么居住权可否设定抵押呢？抵押和转让均属于处分行为，一旦债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人则可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，导致抵押财产权利变动。《担保法司法解释》第五条规定，以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。因此，居住权除不得转让外，还不得设定抵押。此外，本条规定不得继承，自然也不得遗赠，即居住权人不得将居住权赠给他人。
